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Estado e IMM buscan eliminar los edificios “fósiles” de la ciudad


Exoneraciones y viviendas de interés social son clave para rescatar los esqueletos

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Las deterioradas galerías sobre la calle Tacuarembó, donde antes solían pasar sus tardes los cuidacoches de la cuadra, ya están cerradas. Una madera verde impide la entrada sobre esa calle y un par de rejas, ahora también cerradas, cumplen la misma función sobre 18 de Julio. Y el logo de la empresa constructora asoma a lo largo de las oficinas donde supo estar la sede de la Vertiente Artiguista. Luego de 40 años de estar abandonado, el esqueleto del edificio que hasta ahora era la postal de la esquina de 18 de Julio y Tacuarembó dará paso a un complejo de viviendas.
La solución para esas “caries” de la principal avenida de la capital llega luego de varias exoneraciones por parte de la Intendencia de Montevideo a los sucesivos dueños, y con el impulso de la Agencia Nacional de Viviendas (ANV) a través de la Ley 18.795, que llevaron a empresas privadas a invertir en zonas olvidadas desde hace unos 60 años.
En ese sentido, el presidente de la ANV, Francisco Beltrame, dijo a El Observador que la ley de viviendas de interés social ha sido “un elemento facilitador para la realización de las inversiones” sobre todo en el caso de construcciones de privados, como es el caso del edificio de 18 de Julio y Tacuarembó. Esta vuelta al mercado inmobiliario de edificios que permanecieron abandonados y muchas veces ocupados durante años, es también el fruto de una política del Estado de destrabar conflictos judiciales, que los privados abandonan por las complicaciones y tiempo que demandan, explicó por su parte el consultor inmobiliario Julio Villamide.

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Ese es el caso de los edificos públicos, que se realiza como parte del cometido de la ANV de hacer que ese tipo de construcciones “se pongan en valor y se reincorporen como espacios habitables”, agregó Beltrame por su parte.
Además, según Villamide, los beneficios tributarios “generan un atractivo adicional y son un incentivo para que el privado ponga dinero y termine de construir”. Agregó además que tener edificios a medio terminar en el centro de la ciudad no solo es antiestético sino que genera problemas de inseguridad, por tanto, según el consultor inmobiliario, la posibilidad de que se reconstruya “solo daría impactos positivos”. Lo siguiente, dijo el presidente de la ANV es avanzar sobre las fincas abandonadas.
La Intendencia de Montevideo en conjunto con el Ministerio de Vivienda trabajan además en el diseño de una política para dar soluciones o impulsar la mejora de este tipo de situaciones, en un plan que presentará hoy.

Recuperados y en espera

Varios son los edificios que ya han sido recuperados: uno en Soriano y Yaguarón; otro en la calle Mateo Cabral; en Millán y Bulevar Artigas y en Santiago de Chile y Canelones, dijo Beltrame. Uno de los primeros que se vio beneficiado gracias a las facilidades de la ley de vivienda social y exoneraciones es el de la ex fábrica de Alpargatas, ubicada en el entorno del Mercado Agrícola y que se volverá un edificio de 368 viviendas. La misma empresa que puso en marcha la revitalización, Altius Group, será ahora la encargada de dar vida a esa esquina de 18 de Julio. Otro edificio que permaneció durante años a medio terminar y ahora se encuentra en plena construcción es el ubicado en Brandzen y Joaquín Requena. Una obra que según consta en el proyecto presentado ante la Agencia Nacional de Vivienda, se inició en 1982 y quedó parada al siguiente año.
Sin embargo, también quedan varios, como el ubicado en Florida y San José, que todavía esperan el rescate. Según figura en un documento elaborado en 2014 por la Defensoría del Vecino, solo en el Municipio B hay 400 viviendas en estado ruinoso, destruidas o inhabitables. Además, si se toma también en cuenta el municipio C unas 54 edificaciones fueron catalogadas en 2014 por la Facultad de Arquitectura como no explotadas, es ecir totalmente tapiadas en el primer piso o inconclusas, y en 60 había ocupación de terceros.
 
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Publicado por en 3 septiembre, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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Topes a precios hacen caer interés por vivienda social según los privados


vivienda social
Los promotores privados de la construcción advierten que los topes a los precios impuestos a mediados del año pasado repercutieron en una disminución del interés de los privados por este tipo de proyectos.
Considerando que los beneficios fiscales dados por la ley para la promoción de la vivienda de interés social -de 2011- no estaban siendo trasladados a los compradores, en junio de 2014 la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) fijó un precio máximo para una de cada cuatro viviendas que se levantaran bajo este régimen.
Desde la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) señalan que esta medida desalentó a muchos desarrolladores. Mientras que previo a la aparición de este tope se presentaban por mes en promedio 400 nuevas viviendas, esa cifra cayó a 200.
Asimismo, la gremial manifiesta que en noviembre de 2012 la construcción empleaba de manera directa a 73 mil personas, y hoy bajó hasta 57.000. En los proyectos de vivienda de interés social, agrega, trabajan hoy cerca de 8.000 obreros. La APPCU entiende que si se “liberaran” los precios de venta en todo el país –en las zonas que los gobiernos departamenteles entienden son deficitarias de este tipo de soluciones– se generarían nuevos puestos de trabajo en un sector que atraviesa un momento desafiante.

Reunión con Sendic

Para hablar de este tema, así como de otras reivindicaciones del sector, una delegación de la gremial se reunirá hoy con el vicepresidente, Raúl Sendic.
Le informarán de dos costos que tienen hoy en día dentro del aporte unificado de la construcción (el aporte patronal), que esperan revisar. Por un lado, consideran que no corresponde el actual aporte de 4% a la Caja de Profesionales Universitarios (CPU). Según cálculos de la gremial, una obra de 2 mil metros cuadrados aporta US$ 20 mil a la CPU. “Uno se pregunta por qué la promoción privada de la construcción tiene que subsidiar a la CPU. Estamos buscando que se elimine, y más en estos tiempos tan complicados”, dijo el secretario ejecutivo de la gremial, Aníbal Durán. También se pondrá sobre la mesa bajar el aporte al Banco de Seguros del Estado (6% hoy), así como discutir el hecho de que el arquitecto y la empresa constructora son, actualmente, los únicos responsables luego de entregado el edificio.
 
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Publicado por en 16 julio, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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Inversión en vivienda social fue de US$ 1.147: desde 2011


FUCVAM CRITICA A CONSTRUCTORES POR PRECIOS; SON “CAPITALES ESPECULATIVOS”

Con algo más de 11.000 unidades promovidas la inversión en viviendas de interés social alcanzó los US$ 1.147 millones en poco más de tres años. El precio de comercialización está en el centro del debate e incluso desde el gobierno se reconoce que la mayoría de las unidades terminan en manos de los sectores de mayor poder adquisitivo.

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El precio promedio de venta de las unidades nuevas fue de US$ 1820 por metro cuadrado.

Los constructores coinciden con la visión gubernamental y la necesidad de llegar a los sectores medios y medios bajos, pero sostienen que para eso deben edificar viviendas de menor calidad, ya que de lo contrario los costos no dan.

Pero para la Federación Uruguaya de Cooperativas de Viviendas por Ayuda Mutua (Fucvam) la dificultad que hoy representa el precio para buena parte de la población responde a la “especulación” de los inversores. Así lo establece un documento presentado ante la Comisión Asesora de Vivienda que tiene por objetivo recomendar a la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi) en la elaboración de los planes quinquenales.

“El precio de venta de las unidades construidas, aún con la significativa renuncia fiscal que hace el Estado mediante exoneraciones tiene niveles que no corresponden a la vivienda de interés social y que más que duplican los que corresponden a otros sistemas de producción como, por ejemplo, las cooperativas de ayuda mutua y ahorro previo. Esto es quizá consecuencia de la contradicción implícita en tratar de conjugar la satisfacción de un derecho esencial como la vivienda, con la de hacer buenos negocios por parte de capitales especulativos”, dice el documento.

La Federación reconoce que si bien se ha logrado atraer un volumen de inversiones privadas significativo y que está inserta en áreas de interés urbano a las que antes esas inversiones antes no llegaban, con más de 10.000 viviendas propuestas, hay aspectos “preocupantes” que deben ser “evaluados” antes de decidir la continuidad del sistema. Entre ellos se menciona al producto obtenido, los costos y precios, y la población a la que se llega.

Para Fucvam debe “cuantificarse el monto del esfuerzo que está haciendo el Estado con la renuncia fiscal, y en qué forma ésta aparece reflejada en el precio de venta, lo que debe ser transparentado”, afirman.

“Preocupa asimismo que el Estado pueda subsidiar estas viviendas, aún las de precio topeado, para permitir que más población pueda acceder a ellas, porque sin un control de costos ello constituiría un subsidio a la oferta, a los inversores, y no a la población demandante”, se añade.

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Por otra parte, el documento define como “contradictorio” que mientras con viviendas de alto precio y destinadas a sectores de mayor capacidad adquisitiva se exoneran impuestos, lo mismo no se haga en programas de “claro interés social”, como el Plan Juntos, los realojos o las cooperativas, entre otros. El precio promedio de las viviendas de interés social en Montevideo fue de US$ 1.820 por metro cuadrado entre mayo de 2014 y abril de este año, según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Los valores promedios más altos se observaron en los barrios La Comercial, Prado, La Blanqueada y Cordón, mientras que los precios promedio más bajos se registraron en Unión, Reducto y Aguada. Por su parte, en el interior el precio promedio fue de US$ 1.429 en Canelones, US$ 1.399 en Salto, US$ 1.475 en Maldonado y US$ 1.335 en Paysandú, Durazno, Soriano, Florida, Cerro Largo, Colonia y San José.

Esta semana el presidente de la ANV, Francisco Beltrame reconoció en diálogo con El País que el objetivo de atender a sectores medios y medios bajos de la sociedad hasta ahora no se ha cumplido. “El grueso de la producción está llegando a los sectores de mayor poder adquisitivo de nuestra sociedad”, había dicho.

Para el jerarca hay dos puntos a abordar: uno que pasa por el aspecto tecnológico en aquello que permita abaratar costos, y otro por el diseño de productos teniendo claro cuáles son las posibilidades efectivas de compra por parte de la demanda, con los instrumentos que se han generado y que permiten que con menor ahorro se pueda acceder a la vivienda.

Por su parte, desde el lado de los promotores privados se entiende que es posible pensar en una nueva categoría de VIS que se puede implementar en barrios perimetrales que ya cuentan con toda la infraestructura y donde el suelo no tiene valores tan elevados como pasa hoy en zonas como el Cordón o el Centro, entre otras.

Otras variantes pasarían por modificar algunas exigencias de terminación de obra y una leve reducción de la superficie de los inmuebles, como forma de lograr precios algo más accesibles. A ello se suma la idea de que los bancos oficiales bajen sus tasas de interés para el financiamiento de las viviendas y que amplíen los plazos, para poder bajar las cuotas.

Luego de aprobada la ley, el Banco Hipotecario (BHU) salió al mercado de la vivienda social con tasas de 6% anual y las subió luego un punto hasta 7%. Los bancos privadas tenían tasas del 5% que luego se plegaron al 6% del BHU. En la actualidad hay unas 11.370 unidades ingresadas bajo el régimen de vivienda social, de las cuales hay 6.324 en construcción, 1.826 unidades terminadas y alrededor de 3.220 sin iniciar. Al 1° de junio de este año había 2.214 viviendas con boletos de reserva, compromiso de compraventa o contrato.

Regular precios por el mercado.

A fin de 2013 entró en vigencia una nueva reglamentación que puso tope al precio de venta para el 25% de las viviendas de interés social en Montevideo y se sumó a los límites que comprenden al 100% de las unidades promovidas en el interior. Un documento de la Cámara de la Construcción del Uruguay da cuenta que eso ha disminuido la presentación de nuevos proyectos. “Seguimos creyendo en relación a los topes de precios que la mejor regulación es la demanda y la oferta del mercado y no las intervenciones externas fijando topes”, afirma. Por otra parte, la cámara señala que por el aumento de stock de viviendas, de las cuales muchas se destinarán al arrendamiento, en el futuro puede haber un impacto a la baja en el valor de los alquileres.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/inversion-vivienda-social-us.html

 
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Publicado por en 15 julio, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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La fe de los uruguayos para ahorrar en dólares tiene sus riesgos


CULTURA DEL DÓLAR

Muchos ahorristas desconocen los resultados financieros que les puede acarrear el billete verde

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Uruguay es un país de creyentes. Aunque parezca absurdo afirmarlo en un territorio en el cual 45% de los ciudadanos no profesa ninguna religión, a la hora de atender sus finanzas son muchos los uruguayos que se manifiestan  con fervoroso fanatismo por un dogma financiero: eligen la moneda estadounidense para depositar sus ahorros y también su fe.

Javier es el paradigma de los uruguayos que creen en el dólar. Cada mañana, escucha con atención en la radio la cotización de la divisa y sigue a través de los portales de noticias los pronósticos de economistas y analistas financieros. Tiene una cuenta en pesos en el banco para los gastos del día a día, pero su desvelo está concentrado en la cuenta en dólares que destina a sus ahorros. Para él, cada dólar que ingresa a esa cuenta es un ladrillo más que coloca en la obra siempre en construcción de su riqueza personal.

A sus 50 años, Javier atravesó períodos de fuerte devaluación y alzas de precios de más de 100% anual, pero el billete verde seguía ahí, resguardando el valor de sus ahorros contra viento y marea. Le han surgido algunos negocios u oportunidades de inversión a lo largo de su vida y siempre los sopesó en términos de cuántos dólares debería destinar y cuántos dólares esperaba recibir.

Aunque parece una persona afable y racional, es un auténtico extremista financiero, un ferviente adorador del billete verde. Cuando un amigo o un familiar le habla de Unidades Indexadas (UI), letras de regulación monetaria o de opciones de inversión diversificadas, se abraza a su dogma y no escucha razones ni argumentos. No va a misa ni profesa ningún credo religioso, pero sin saberlo, deposita su fe en una moneda impresa a más de 8.000 kilómetros de su hogar.

No hay sondeo en el país que releve cuántos son los creyentes en el dólar, pero algunos datos muestran que los uruguayos siguen pautas de ahorro más cercanas a la fe que a la ciencia económica. A fines de febrero, 77% de los depósitos en el sistema bancario uruguayos estaban en cuentas nominadas en dólares. Si bien, a los golpes, los uruguayos han aprendido a endeudarse en la moneda en la que perciben sus ingresos, todavía no ven como un riesgo el ahorro en dólares.

Según una encuesta de Equipos Consultores y la Universidad Católica, 53% de los uruguayos aseguraba en febrero que la divisa estadounidense era la mejor opción para guardar sus ahorros. En un momento en el cual el dólar acumula una suba de 36% en los últimos dos años, parece lógico que la preferencia de los uruguayos por depositar dinero se incline a favor del billete verde. Pero aun en 2011, cuando el dólar alcanzó niveles mínimos luego de años de caída sostenida, 28% de los encuestados seguía apostando por el dólar.

El uruguayo que cree en el dólar

El dogma del uruguayo que cree en el billete verde se asienta sobre el supuesto de que los precios en dólares de los bienes y servicios a los cuales aspira acceder con sus ahorros se mantienen estables.

Por lo general, el ahorrista de clase media piensa en un auto, un viaje o un inmueble como el destino para sus ahorros. En Uruguay, el precio de esos bienes y servicios se suele expresar en dólares. Ningún aviso clasificado ofrece un auto a $ 700 mil ni un apartamento por un millón de UI. A primera vista, no parece descabellado ahorrar en dólares para comprar un bien o un servicio cuyo precio se expresa en esa misma moneda.

El problema con ese razonamiento es que los uruguayos expresan en dólares todos los precios de cuatro ceros o más, sin importar que los factores asociados a la oferta y demanda en un mercado concreto estén asociados o no al dólar. Esa costumbre termina distorsionando la percepción que muchos tienen sobre la evolución de los precios en los productos de mayor valor, y conducen a la toma decisiones financieras equivocadas. Si el precio de un producto expresado en moneda estadounidense sube cuando el dólar baja y baja cuando el dólar sube, es porque los fundamentos detrás de su precio no siguen la lógica del dólar. El poder de compra del dólar a la hora de adquirir ese bien o servicio no será estable en el tiempo.

El mercado automotor es un buen ejemplo de ese punto. Si el dogma de los creyentes en el dólar fuera cierto y los fundamentos detrás de los precios de los autos estuvieran asociados a esa moneda, su valor en dólares se hubiera mantenido estancado en el pasado reciente, indiferente al ir y venir de las cotizaciones.

Sin embargo, desde setiembre, el valor de los autos que releva el Instituto Nacional de Estadística (INE) como parte de la canasta de consumo de los uruguayos, bajó casi 3% medido en dólares. Eso se explica porque los autos que adquieren los uruguayos no provienen en su mayoría de EEUU, sino de Brasil, Asia y Europa, donde el dólar también está subiendo con fuerza. Si bien el uruguayo paga en dólares su vehículo, el precio termina siendo expresado en esa moneda solo después de una conversión. Su precio original viene dado por una canasta de varias monedas, con una evolución que difícilmente coincide con la del dólar.

Algo parecido sucede cuando se analiza el mercado inmobiliario. Entre 2008 y 2013, un apartamento de US$ 90 mil en la capital pasó a valer más de US$ 150 mil. Sin embargo, si el precio de la vivienda se expresa en la cantidad de meses de ingresos que requiere una familia uruguaya promedio para acceder a un inmueble, su valor prácticamente se mantuvo estancado en 40, según los técnicos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

La diferencia abismal entre esas dos trayectorias se explicó por la caída del tipo de cambio durante ese período y el aumento de los salarios. El precio de la vivienda parece acompañar en el largo plazo la evolución de la capacidad de consumo de los uruguayos, con lo cual está mucho más atado a la suerte de la moneda uruguaya –una vez descontada la inflación– que de la estadounidense.

Para quienes ahorran para un viaje, tampoco el dólar parece ser la mejor moneda de referencia. A pesar de la fuerte suba del billete verde en los últimos 12 meses respecto al peso uruguayo (14%), los uruguayos aumentaron 27% su poder de compra en Brasil y 24% en Europa, según el Índice de Capacidad de Consumo en el Exterior de El Observador (ICCE-EO), que mide la evolución de la cantidad de bienes y servicios a los que acceden los uruguayos fuera de frontera. En consecuencia, por más que los paquetes turísticos a esos destinos que se adquieren en la plaza local expresen sus precios en dólares, los agentes del mercado consultados aseguran que esos valores han bajado, ajustándose a la nueva realidad.

El dogma del creyente en el dólar simplifica al extremo la realidad y asocia al dólar todos los bienes y servicios que se adquieren en el exterior. Sin embargo, los precios de los productos importados dependen de una compleja interacción entre las distintas monedas atadas a diversos factores de mercado y decisiones de política que las hacen subir y bajar, escapando a las predicciones incluso de los analistas más avezados.

La alternativa al dólar

Si el dólar es una vara equivocada para medir la riqueza de un hogar uruguayo, ¿qué opciones tiene el ahorrista? Lamentablemente no existe una respuesta única a esa pregunta. Si el objetivo es conservar el poder de compra a futuro, lo primero es saber cuál será el destino de ese dinero. Seguramente la canasta de consumo para ese ahorro estará expresada en una diversidad de monedas, pero es muy probable que el peso tenga una participación relevante y, salvo que se esté pensando en un viaje a EEUU o en una casa en Miami, la participación del dólar no será mayoritaria.

La inflación resulta una complejidad adicional para el ahorrista. Si los precios al consumo suben mes a mes, la capacidad de compra de un billete cualquiera caerá en consecuencia. Por eso ahorrar en pesos es siempre una mala idea. Ese problema el ahorrista local puede salvarlo a través de la unidad indexada, que es una moneda asociada al peso que sube en la medida en que aumenta el costo de vida. Si en marzo los precios subieron 0,7%, la UI subirá esa misma magnitud en abril. De esa manera, el ahorrista en UI no gana ni pierde poder de compra en la plaza uruguaya.

Que el dólar sea una mala opción para ahorrar no quiere decir que sea una mala opción para invertir. Mientras que el ahorrista pone por delante la seguridad de mantener un determinado poder de compra por su dinero en el largo plazo, el inversor está abierto a la posibilidad de correr un determinado riesgo de perder, siempre y cuando venga acompañado por una posibilidad aún mayor de ganar.

Un uruguayo que coloca su dinero en dólares no es un ahorrista, sino un inversor que apuesta a que la cotización de esa moneda va a subir frente a su canasta de monedas de consumo –y no solo eso, apuesta a que con esa suba va a compensar el incremento de su costo de vida–. La ciencia económica y financiera dice que ese evento está asociado a una probabilidad –hoy en día muy alta, dada la actual coyuntura de los mercados internacionales de capitales–, pero nunca a una certeza.

Un inversor que compró dólares a $ 19 en abril de 2013, hoy acumula un aumento de 13% su capacidad de consumo en Uruguay. No solo hay que considerar que el precio del dólar subió 33% en ese período, sino además que la moneda uruguaya perdió 15% de su valor en el mercado de bienes y servicios.

Es por eso que aquel uruguayo que compró dólares a $ 18,8 en agosto de 2011 apenas pudo mantener su poder de compra en moneda local, aun cuando el dólar cotiza hoy más de $ 6 por encima de aquel entonces. En tanto, el uruguayo que compró dólares en enero de 2010 a $ 19,6 todavía acumula una pérdida de capacidad de consumo de 15% y deberá esperar a que el dólar alcance los $ 29,6 –a precios de hoy– para recuperar su inversión.

El fundamentalista del dólar confunde el ahorro con la inversión, e invertir no es una decisión que debería tomarse a la ligera. Antes debería medirse el riesgo asociado y compararlo con su retorno esperado. Depende del perfil del inversor qué tanto riesgo se está dispuesto a tomar, y de la coyuntura del mercado cuál es la rentabilidad esperada que se asocia a ese nivel de riesgo. Los bancos, corredores de bolsa y gestores de patrimonio ofrecen asesoría para tomar esas decisiones de manera responsable. Aquel que apuesta al dólar como ahorro y cree que está optando por la opción segura, está tomando, sin saberlo, un riesgo que no está en línea con los rendimientos esperados.

Las autoridades no escapan al dilema del dólar

El ahorro en dólares es una costumbre arraigada en el uruguayo. Las autoridades económicas no escapan a esa realidad. En diciembre de 2010, el entonces presidente del Banco Central, Mario Bergara, reconoció que ahorra en dólares, por más que esa práctica lo llevó a perder dinero y poder de compra.

“Mire, yo soy presidente del Banco Central y razono como un uruguayo. La plata que voy a gastar la tengo en mi caja de ahorro en pesos y la que trato de ahorrar la paso a dólares. He perdido plata como loco en los últimos 20 años”, dijo en el programa Claves Económicas de Nuevo Siglo TV.

“Es un tema cultural, la gente siempre que ahorra se ata de manos para gastar y tiene sus ahorros en dólares. Es algo cultural que tenemos que cambiar y asociar más la moneda nacional al concepto de ahorro. El pasar a tener nuestros ahorros en unidades indexadas o en pesos y que nosotros lo concibiéramos culturalmente como que esa parte también la estamos ahorrando”, dijo Bergara.

http://www.elobservador.com.uy/noticia/301978/la-fe-de-los-uruguayos-para-ahorrar-en-dolares-tiene-sus-riesgos/

 
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Publicado por en 6 abril, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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Capacidad de adquirir viviendas está en su menor nivel desde 2007


MERCADO

Uruguayos requerían 45 meses de ingresos medios para acceder a un inmueble en 2014

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En el primer semestre de 2014 se necesitaban en promedio 45 meses de ingresos de un hogar uruguayo para adquirir un apartamento en Montevideo, con lo que se alcanzó el mayor nivel requerido desde 2007. En 2013 eran necesarios 40 ingresos para comprar un inmueble de estas características en la capital, según el último informe del mercado inmobiliario que divulgó la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

El experto Julio Villamide explicó que esto ocurre por el “rezago” en los precios medidos en Unidades Indexadas (UI) que se dio entre el período 2004 y 2013, y que ahora los promotores privados buscan recuperar.

En el primer semestre del año pasado, el precio promedio de las compraventas de apartamentos en Montevideo se ubicó en 12.400 Unidades Indexadas por metro cuadrado (UI/m2) –$35.442 a valores del 30 de junio de 2014–, con un incremento de 14,6% respecto a igual período de 2013.

En tanto, en dólares, con un precio medio de US$ 1.540 por m2, el incremento fue de 7,3%, según surge del reporte de la ANV. El mercado inmobiliario parece ingresar en una etapa de enfriamiento. En el año móvil cerrado a agosto de 2014, las compraventas cayeron 11% en la comparación interanual y alcanzaron su menor nivel al menos desde 2009.

En diálogo con El Observador Villamide reconoció que con este escenario donde los precios de los inmuebles en UI crecen a tasas mayores que los ingresos de los hogares, seguramente haya provocado “algunas sorpresas” en muchos particulares que especulaban que los inmuebles iban a bajar, y hoy se encuentran que su cotización en UI es 20% o 30% más cara que hace dos años.

Esta variable tendrá su impacto en un mercado de compraventas con un menor dinamismo y también en un mercado de alquileres que seguirá firme y que seguramente no subirá este año por debajo de la canasta general de bienes y servicios.

El experto inmobiliario admitió que es un “poco complejo” de entender por qué hoy los precios en UI de los inmuebles están creciendo por encima de los ingresos y la evolución del dólar. Villamide dijo que hace un año había adelantado que una vez que el país se “liberara” de la inflación en dólares que soportó durante varios años, los precios de la vivienda en UI iban a crecer incluso más de lo que lo hicieron en los mejores años del actual ciclo de expansión económica.

Recordó que entre 2007 y 2008 el costo de la construcción en dólares aumentaba 20% en dólares y que en UI provocaban un alza de entre 1% y 2% anual. “Esto implicaba que los promotores optaban por recortar su rentabilidad porque el mercado no toleraba una suba mayor”, señaló.

Sin embargo, dijo que a partir de 2014 comenzó a verse que los precios no necesitaban subir tanto en dólares para recuperar el “terreno perdido” en UI entre 2004 y 2013. En ese período, Villamide dijo que los precios en UI de los inmuebles crecieron por debajo de los salarios. “Se acumuló un rezago que el momento para que se expresara iba a ser aquel donde el ajuste puede disimularse. Eso es lo que efectivamente está pasando hoy. Los precios suben poco en dólares y los consumidores no se quejan porque están estables, pero en realidad están subiendo mucho en UI”, advirtió.

Según Villmaide, esta coyuntura actual es la que está determinando que los hogares deban destinar más ingresos para adquirir un inmueble, ya que los préstamos para este fin suelen otorgarse en UI. “¿Cuánto tiempo más ocurrirá esto? Dependerá del mercado”, apuntó.

No tan rápido
Si bien Villamide había pronosticado el año pasado que en el correr de este año los precios de los alquileres podían ingresar en una meseta para luego mostrar una caída en términos reales en 2016, ahora no es tan claro que esto ocurra.

Esto es consecuencia del encarecimiento en UI de los inmuebles  y la postergación en la decisión de compra, pero también por la gran cantidad de nuevos hogares que está ingresando como arrendatarios en lugar de propietarios.

En ese sentido, el experto señaló que tanto en Montevideo como el interior, la mitad de los nuevos hogares son inquilinos. “Eso es un cambio respecto a la media histórica de Uruguay”, resaltó. Eso lleva a que exista una menor proporción de propietarios y cada vez más inquilinos.

“Esto termina generando una presión (alcista) sobre el mercado de alquileres”, explicó. En parte, eso obedece a que las viviendas de interés social se han construido más lento de lo esperado y también porque hay un mayor número de arrendatarios por las mejoras de los ingresos y el empleo.

Como ejemplo, citó el caso de los desplazamientos de los jóvenes que vivían en asentamientos o que construían en el fondo de los domicilios de sus padres, que hoy se están trasladando a barrios cercanos a esas zonas. De acuerdo a los datos que maneja Villamide, en 2011 los nuevos alquileres en Montevideo subieron 6,6% en 2011 en términos reales, en 2012 (6%), en 2013 un 2,4% y 2,1% el año pasado. l

http://www.elobservador.com.uy/noticia/296347/capacidad-de-adquirir-viviendas-esta-en-su-menor-nivel-desde-2007/

 
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Publicado por en 21 enero, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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Precio de viviendas de interés social supera al promedio del mercado


Brecha

En 15 de 16 barrios evaluados esos inmuebles son más caros, con diferencias que llegan a 66%

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El precio promedio del metro cuadrado construido en las viviendas de interés social está muy por encima de la media del valor al que se pagan las compraventas del mercado en general, de acuerdo a la información procesada por El Observador a partir de datos del Informe de Mercado Inmobiliario que la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) divulgó ayer.

En barrios como Ciudad Vieja, las viviendas de interés social son 66,3% más caras que el promedio de compraventas realizadas durante 2013. Mientras que el metro cuadrado en el mencionado barrio cuesta US$ 1.904 para una propiedad contemplada en la ley n° 18.795, el promedio del mercado el año pasado fue de US$ 1.145.

Esta situación se repite en 15 de los 16 barrios considerados representativos por la ANV que fueron tomados en el informe para establecer el precio promedio del mercado de viviendas de interés social.

En barrios como el Prado, Centro, La Comercial, Larrañaga, Jacinto Vera, Reducto, la Unión, la Aguada y Mercado Modelo, la vivienda de interés social es entre 30% y 50% más cara que el promedio del mercado. Palermo es el único barrio en el que el precio del metro cuadrado de la vivienda subvencionada (US$ 1.527) es más barato que el del promedio del mercado (US$ 1.608), una diferencia del 5% (ver gráfica).

Vale aclarar que para el caso de la vivienda social se trata de inmuebles nuevos, mientras que el promedio del mercado considera todas las unidades que se comercian sin discriminar antigüedad.

Según el mismo informe, el promedio de precios para inmuebles nuevos fue de US$ 2.007 el metro cuadrado, mientras que para viviendas antiguas fue de US$ 1.422.

En ascenso
En la capital, los precios de los inmuebles en general aumentaron 7% en el último año. En algunos barrios, como el Prado, el alza fue del 21%, en Palermo del 19,9%, en Buceo del 11,5%; en el Barrio Sur del 10,7%, en La Comercial de 10%, en el Cordón y en Punta Carretas 7%.

Por su parte, la vivienda en la Ciudad Vieja perdió 2,3% de su valor promedio, el Parque Rodó (3,2%), Capurro y Bella Vista (6,4%) y Villa Española (7%).

La vivienda social lideró el aumento de precios en varios barrios en los que los valores del mercado tuvieron una suba mayor. Tal es el caso del Prado, Barrio Sur, la Comercial y el Cordón.

Ubicación
A mayo de 2014, se finalizaron 460 viviendas en el marco de la ley n° 18.795. Otras 4.764 están en obras sobre un total de 8.791 aprobadas (con cifras a mayo de 2014). De las viviendas en construcción, el 91% se encuentra en Montevideo y en Maldonado.

El informe señala que, a partir de la implementación de la ley, “se ha observado un cambio de localización de los proyectos de construcción de viviendas”. En este sentido, se aprecia más actividad en barrios centrales, con el Cordón como vedette con la mayor cantidad de proyectos.

Entre los inmuebles construidos bajo la exoneración de impuestos que promueve el régimen, los más caros están en Montevideo, con un promedio de US$ 1.690 el metro cuadrado. Le sigue Canelones (US$ 1.485) y Colonia a US$ 1.446. El promedio más barato se da en Florida, con US$ 1.188 el metro cuadrado.

Alquileres
El informe también evaluó el mercado de alquileres. De ahí surge que el 25% de los hogares montevideanos arrienda su vivienda.

En 15 de esos barrios se acumula el 50% de los alquileres, siendo el Cordón el barrio con mayor cantidad de viviendas alquiladas (8% de los inquilinos de Montevideo). Le sigue Pocitos (7%) , la Unión, el Centro y el Buceo.

De acuerdo al censo 2011, se evaluó que las viviendas en alquiler se realizan con mejores materiales que aquellas ocupadas por sus propietarios. En Montevideo, el 81% de las viviendas ocupadas por hogares particulares están construidas con materiales resistentes. Esta proporción llega al 87% en el caso de los inmuebles en alquiler.

Por otro otra parte, el informe destaca que la inversión extranjera en el mercado de inmuebles ha disminuido considerablemente en los últimos tres años, pasando de representar el 20,4% del monto operado en 2010 a 10,4% en 2013. La cantidad de transacciones realizadas por personas de otros países también disminuyó, aunque no tanto, al pasar de 10,9% en 2011 a 7,5% en 2013. La ANV subraya que aumentaron 8% los proyectos de vivienda social ingresados en 2013 frente a 2012.

http://observador.com.uy/noticia/284362/precio-de-viviendas-de-interes-social-esta-sobre-el-promedio-del-mercado/

 
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Publicado por en 30 julio, 2014 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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