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Inversión en vivienda social fue de US$ 1.147: desde 2011


FUCVAM CRITICA A CONSTRUCTORES POR PRECIOS; SON “CAPITALES ESPECULATIVOS”

Con algo más de 11.000 unidades promovidas la inversión en viviendas de interés social alcanzó los US$ 1.147 millones en poco más de tres años. El precio de comercialización está en el centro del debate e incluso desde el gobierno se reconoce que la mayoría de las unidades terminan en manos de los sectores de mayor poder adquisitivo.

venta

El precio promedio de venta de las unidades nuevas fue de US$ 1820 por metro cuadrado.

Los constructores coinciden con la visión gubernamental y la necesidad de llegar a los sectores medios y medios bajos, pero sostienen que para eso deben edificar viviendas de menor calidad, ya que de lo contrario los costos no dan.

Pero para la Federación Uruguaya de Cooperativas de Viviendas por Ayuda Mutua (Fucvam) la dificultad que hoy representa el precio para buena parte de la población responde a la “especulación” de los inversores. Así lo establece un documento presentado ante la Comisión Asesora de Vivienda que tiene por objetivo recomendar a la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi) en la elaboración de los planes quinquenales.

“El precio de venta de las unidades construidas, aún con la significativa renuncia fiscal que hace el Estado mediante exoneraciones tiene niveles que no corresponden a la vivienda de interés social y que más que duplican los que corresponden a otros sistemas de producción como, por ejemplo, las cooperativas de ayuda mutua y ahorro previo. Esto es quizá consecuencia de la contradicción implícita en tratar de conjugar la satisfacción de un derecho esencial como la vivienda, con la de hacer buenos negocios por parte de capitales especulativos”, dice el documento.

La Federación reconoce que si bien se ha logrado atraer un volumen de inversiones privadas significativo y que está inserta en áreas de interés urbano a las que antes esas inversiones antes no llegaban, con más de 10.000 viviendas propuestas, hay aspectos “preocupantes” que deben ser “evaluados” antes de decidir la continuidad del sistema. Entre ellos se menciona al producto obtenido, los costos y precios, y la población a la que se llega.

Para Fucvam debe “cuantificarse el monto del esfuerzo que está haciendo el Estado con la renuncia fiscal, y en qué forma ésta aparece reflejada en el precio de venta, lo que debe ser transparentado”, afirman.

“Preocupa asimismo que el Estado pueda subsidiar estas viviendas, aún las de precio topeado, para permitir que más población pueda acceder a ellas, porque sin un control de costos ello constituiría un subsidio a la oferta, a los inversores, y no a la población demandante”, se añade.

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Por otra parte, el documento define como “contradictorio” que mientras con viviendas de alto precio y destinadas a sectores de mayor capacidad adquisitiva se exoneran impuestos, lo mismo no se haga en programas de “claro interés social”, como el Plan Juntos, los realojos o las cooperativas, entre otros. El precio promedio de las viviendas de interés social en Montevideo fue de US$ 1.820 por metro cuadrado entre mayo de 2014 y abril de este año, según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Los valores promedios más altos se observaron en los barrios La Comercial, Prado, La Blanqueada y Cordón, mientras que los precios promedio más bajos se registraron en Unión, Reducto y Aguada. Por su parte, en el interior el precio promedio fue de US$ 1.429 en Canelones, US$ 1.399 en Salto, US$ 1.475 en Maldonado y US$ 1.335 en Paysandú, Durazno, Soriano, Florida, Cerro Largo, Colonia y San José.

Esta semana el presidente de la ANV, Francisco Beltrame reconoció en diálogo con El País que el objetivo de atender a sectores medios y medios bajos de la sociedad hasta ahora no se ha cumplido. “El grueso de la producción está llegando a los sectores de mayor poder adquisitivo de nuestra sociedad”, había dicho.

Para el jerarca hay dos puntos a abordar: uno que pasa por el aspecto tecnológico en aquello que permita abaratar costos, y otro por el diseño de productos teniendo claro cuáles son las posibilidades efectivas de compra por parte de la demanda, con los instrumentos que se han generado y que permiten que con menor ahorro se pueda acceder a la vivienda.

Por su parte, desde el lado de los promotores privados se entiende que es posible pensar en una nueva categoría de VIS que se puede implementar en barrios perimetrales que ya cuentan con toda la infraestructura y donde el suelo no tiene valores tan elevados como pasa hoy en zonas como el Cordón o el Centro, entre otras.

Otras variantes pasarían por modificar algunas exigencias de terminación de obra y una leve reducción de la superficie de los inmuebles, como forma de lograr precios algo más accesibles. A ello se suma la idea de que los bancos oficiales bajen sus tasas de interés para el financiamiento de las viviendas y que amplíen los plazos, para poder bajar las cuotas.

Luego de aprobada la ley, el Banco Hipotecario (BHU) salió al mercado de la vivienda social con tasas de 6% anual y las subió luego un punto hasta 7%. Los bancos privadas tenían tasas del 5% que luego se plegaron al 6% del BHU. En la actualidad hay unas 11.370 unidades ingresadas bajo el régimen de vivienda social, de las cuales hay 6.324 en construcción, 1.826 unidades terminadas y alrededor de 3.220 sin iniciar. Al 1° de junio de este año había 2.214 viviendas con boletos de reserva, compromiso de compraventa o contrato.

Regular precios por el mercado.

A fin de 2013 entró en vigencia una nueva reglamentación que puso tope al precio de venta para el 25% de las viviendas de interés social en Montevideo y se sumó a los límites que comprenden al 100% de las unidades promovidas en el interior. Un documento de la Cámara de la Construcción del Uruguay da cuenta que eso ha disminuido la presentación de nuevos proyectos. “Seguimos creyendo en relación a los topes de precios que la mejor regulación es la demanda y la oferta del mercado y no las intervenciones externas fijando topes”, afirma. Por otra parte, la cámara señala que por el aumento de stock de viviendas, de las cuales muchas se destinarán al arrendamiento, en el futuro puede haber un impacto a la baja en el valor de los alquileres.

http://www.elpais.com.uy/economia/noticias/inversion-vivienda-social-us.html

 
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Publicado por en 15 julio, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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Cada vez se requieren más salarios para comprar una vivienda


Aumentó 23% el ingreso mínimo requerido para conseguir un crédito en los últimos 13 meses

viviendas

El precio de los inmuebles se estancó en los últimos meses. Pero eso solo es cierto si a esos precios se los mide en dólares. La buena noticia para aquellos interesados en comprar una vivienda es que es en esa moneda y no en otra en que suelen ofrecerse las casas y apartamentos en los portales de avisos clasificados y en los ventanales de las inmobiliarias.

La mala noticia es que la moneda estadounidense no refleja la capacidad que tienen los hogares montevideanos para acceder a su vivienda. Si en la ecuación de precios se introduce la evolución del dólar y los ingresos de las familias de la capital, se advierte que los inmuebles se han encarecido significativamente en el último año y el sueño de la vivienda propia se ha vuelto bastante más privativo de lo que era en 2014.

En el promedio de los primeros cinco meses de este año, una familia promedio de Montevideo necesitaba 54,5 ingresos mensuales íntegros para acceder a un inmueble en propiedad horizontal, según las estimaciones realizadas por la Unidad de Análisis Económico de El Observador, que actualizan una serie de datos construida por la Agencia Nacional de Viviendas (ANV). Esa cantidad de tiempo resulta muy superior a los 46,3 meses que requería en el primer semestre de 2014 y está muy lejos del mínimo de 39,9 meses de 2011. De hecho, es la cifra más alta de los últimos 10 años.

Esto quiere decir que la capacidad de los montevideanos para adquirir un inmueble se ha reducido significativamente a pesar de que los precios han frenado su ritmo de aumento medidos en dólares. Evaluado en esa moneda, el metro cuadrado en propiedad horizontal subió 15,3% en 2013 y 7,7% en el primer semestre de 2014, según los últimos datos procesados por la ANV.

La demora en el procesamiento de los datos de mercado por parte de las distintas agencias oficiales –el último relevamiento de precios del Instituto Nacional de Estadística (INE) es de fines de 2013– y la opacidad en materia de información que caracteriza al mercado inmobiliario local motivaron a la Unidad de Análisis Económico de El Observador a elaborar un indicador propio de precios de apartamentos en la capital, a partir de los datos de oferta que surgen de procesar la totalidad de los avisos vigentes en los principales portales clasificados al cierre de cada mes.

A fines de mayo de este año, los precios de oferta mostraban un incremento de 4,7% en dólares respecto a igual mes del año pasado, lo que implica una desaceleración en su ritmo de aumento. La novedad de los dos últimos meses relevados fue el parate en esa tendencia al alza. En abril, los apartamentos de la capital registraron un retroceso de 0,4% mensual y a continuación una nueva corrección a la baja –de 0,6%– en mayo.

Esa buena noticia p ara los compradores se diluye cuando los precios se evalúan en pesos uruguayos –moneda en la cual la amplia mayoría percibe sus ingresos– y se les descuenta la inflación. Evaluados en esos términos, los apartamentos de la capital acumulan un aumento de 11,9% en los 12 meses finalizados en mayo. Eso quiere decir que un salario promedio uruguayo podía adquirir hace dos meses un número de metros cuadrados en propiedad horizontal 8,5% menor que en mayo de 2014.

La tendencia durante la última década fue justamente la inversa. Mientras que los precios en dólares no dejaban de subir, la baja en el valor del billete verde y el incremento de los ingresos de los uruguayos compensaban con creces su impacto en el bolsillo. De ese modo, entre 2004 y 2008, la cantidad de meses de ingresos requeridos para adquirir un inmueble por parte de los hogares montevideanos se redujo de 65,2 a 40,6. Luego, hasta 2012 se mantuvo oscilando entre 39,9 y 43,5 para luego adquirir, a partir de entonces, una clara tendencia al alza.

Un mercado más privativo

Si bien el análisis de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario suele realizarse considerando los precios en dólares, la realidad económica del usuario final de la vivienda no está atada a la suerte de la moneda estadounidense.

Eso lleva a que, a pesar de que los precios en dólares desaceleren su ritmo de aumento –e incluso se estanquen–, las posibilidades de adquirir una vivienda por parte de un hogar uruguayo promedio se hacen cada vez más remotas conforme el dólar va ganando fuerza. El problema de acceso a la vivienda propia se complica particularmente para aquellas familias que dependen de un crédito hipotecario. De hecho, ninguna institución financiera de plaza aprueba un préstamo cuya cuota supere el 30% del ingreso mensual del hogar.
Es así que, para acceder a un crédito a 25 años –a una tasa de 7% anual en UI– que financie 80% de un inmueble promedio de la capital uruguaya –de 65 metros cuadrados–, se necesitaba un ingreso familiar superior a $ 70.935 en abril del año pasado. En mayo de este año, ese requisito aumentó 22,6%, a $ 86.987, según el ejercicio de simulación que realizó la Unidad de Análisis Económico de El Observador. Eso implica que el requisito pasó de estar 42% por encima del ingreso medio de la capital a 65% en solo 13 meses.
De esta manera, los operadores inmobiliarios deberán lidiar con una contracción de la oferta debido al encarecimiento de la vivienda con relación a los ingresos de los hogares. Si bien no es el único factor que incide en la formación de precios, es un elemento fundamental que estará presionando a la baja el valor de la vivienda expresado en dólares. La alternativa es una reducción del número de compraventas efectuadas, que es una realidad que ya se está viendo en el mercado.
 
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Publicado por en 10 julio, 2015 en Comisión Prensa y Propaganda

 

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