Asociación de Funcionarios de Secretaría del Ministerio de Transporte y Obras Públicas afiliada a COFE, PIT-CNT y la CLATE e integrante de la Coordinadora de Sindicatos del MTOP.
Exoneraciones y viviendas de interés social son clave para rescatar los esqueletos
Las deterioradas galerías sobre la calle Tacuarembó, donde antes solían pasar sus tardes los cuidacoches de la cuadra, ya están cerradas. Una madera verde impide la entrada sobre esa calle y un par de rejas, ahora también cerradas, cumplen la misma función sobre 18 de Julio. Y el logo de la empresa constructora asoma a lo largo de las oficinas donde supo estar la sede de la Vertiente Artiguista. Luego de 40 años de estar abandonado, el esqueleto del edificio que hasta ahora era la postal de la esquina de 18 de Julio y Tacuarembó dará paso a un complejo de viviendas.
La solución para esas «caries» de la principal avenida de la capital llega luego de varias exoneraciones por parte de la Intendencia de Montevideo a los sucesivos dueños, y con el impulso de la Agencia Nacional de Viviendas (ANV) a través de la Ley 18.795, que llevaron a empresas privadas a invertir en zonas olvidadas desde hace unos 60 años.
En ese sentido, el presidente de la ANV, Francisco Beltrame, dijo a El Observador que la ley de viviendas de interés social ha sido «un elemento facilitador para la realización de las inversiones» sobre todo en el caso de construcciones de privados, como es el caso del edificio de 18 de Julio y Tacuarembó. Esta vuelta al mercado inmobiliario de edificios que permanecieron abandonados y muchas veces ocupados durante años, es también el fruto de una política del Estado de destrabar conflictos judiciales, que los privados abandonan por las complicaciones y tiempo que demandan, explicó por su parte el consultor inmobiliario Julio Villamide.
Luego de 40 años el edificio de 18 de Julio y Tacuarembó se transformará en un complejo de viviendas
Ese es el caso de los edificos públicos, que se realiza como parte del cometido de la ANV de hacer que ese tipo de construcciones «se pongan en valor y se reincorporen como espacios habitables», agregó Beltrame por su parte.
Además, según Villamide, los beneficios tributarios «generan un atractivo adicional y son un incentivo para que el privado ponga dinero y termine de construir». Agregó además que tener edificios a medio terminar en el centro de la ciudad no solo es antiestético sino que genera problemas de inseguridad, por tanto, según el consultor inmobiliario, la posibilidad de que se reconstruya «solo daría impactos positivos». Lo siguiente, dijo el presidente de la ANV es avanzar sobre las fincas abandonadas.
La Intendencia de Montevideo en conjunto con el Ministerio de Vivienda trabajan además en el diseño de una política para dar soluciones o impulsar la mejora de este tipo de situaciones, en un plan que presentará hoy.
Recuperados y en espera
Varios son los edificios que ya han sido recuperados: uno en Soriano y Yaguarón; otro en la calle Mateo Cabral; en Millán y Bulevar Artigas y en Santiago de Chile y Canelones, dijo Beltrame. Uno de los primeros que se vio beneficiado gracias a las facilidades de la ley de vivienda social y exoneraciones es el de la ex fábrica de Alpargatas, ubicada en el entorno del Mercado Agrícola y que se volverá un edificio de 368 viviendas. La misma empresa que puso en marcha la revitalización, Altius Group, será ahora la encargada de dar vida a esa esquina de 18 de Julio. Otro edificio que permaneció durante años a medio terminar y ahora se encuentra en plena construcción es el ubicado en Brandzen y Joaquín Requena. Una obra que según consta en el proyecto presentado ante la Agencia Nacional de Vivienda, se inició en 1982 y quedó parada al siguiente año.
Sin embargo, también quedan varios, como el ubicado en Florida y San José, que todavía esperan el rescate. Según figura en un documento elaborado en 2014 por la Defensoría del Vecino, solo en el Municipio B hay 400 viviendas en estado ruinoso, destruidas o inhabitables. Además, si se toma también en cuenta el municipio C unas 54 edificaciones fueron catalogadas en 2014 por la Facultad de Arquitectura como no explotadas, es ecir totalmente tapiadas en el primer piso o inconclusas, y en 60 había ocupación de terceros.
FUCVAM CRITICA A CONSTRUCTORES POR PRECIOS; SON “CAPITALES ESPECULATIVOS”
Con algo más de 11.000 unidades promovidas la inversión en viviendas de interés social alcanzó los US$ 1.147 millones en poco más de tres años. El precio de comercialización está en el centro del debate e incluso desde el gobierno se reconoce que la mayoría de las unidades terminan en manos de los sectores de mayor poder adquisitivo.
El precio promedio de venta de las unidades nuevas fue de US$ 1820 por metro cuadrado.
Los constructores coinciden con la visión gubernamental y la necesidad de llegar a los sectores medios y medios bajos, pero sostienen que para eso deben edificar viviendas de menor calidad, ya que de lo contrario los costos no dan.
Pero para la Federación Uruguaya de Cooperativas de Viviendas por Ayuda Mutua (Fucvam) la dificultad que hoy representa el precio para buena parte de la población responde a la «especulación» de los inversores. Así lo establece un documento presentado ante la Comisión Asesora de Vivienda que tiene por objetivo recomendar a la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi) en la elaboración de los planes quinquenales.
«El precio de venta de las unidades construidas, aún con la significativa renuncia fiscal que hace el Estado mediante exoneraciones tiene niveles que no corresponden a la vivienda de interés social y que más que duplican los que corresponden a otros sistemas de producción como, por ejemplo, las cooperativas de ayuda mutua y ahorro previo. Esto es quizá consecuencia de la contradicción implícita en tratar de conjugar la satisfacción de un derecho esencial como la vivienda, con la de hacer buenos negocios por parte de capitales especulativos», dice el documento.
La Federación reconoce que si bien se ha logrado atraer un volumen de inversiones privadas significativo y que está inserta en áreas de interés urbano a las que antes esas inversiones antes no llegaban, con más de 10.000 viviendas propuestas, hay aspectos «preocupantes» que deben ser «evaluados» antes de decidir la continuidad del sistema. Entre ellos se menciona al producto obtenido, los costos y precios, y la población a la que se llega.
Para Fucvam debe «cuantificarse el monto del esfuerzo que está haciendo el Estado con la renuncia fiscal, y en qué forma ésta aparece reflejada en el precio de venta, lo que debe ser transparentado», afirman.
«Preocupa asimismo que el Estado pueda subsidiar estas viviendas, aún las de precio topeado, para permitir que más población pueda acceder a ellas, porque sin un control de costos ello constituiría un subsidio a la oferta, a los inversores, y no a la población demandante», se añade.
Por otra parte, el documento define como «contradictorio» que mientras con viviendas de alto precio y destinadas a sectores de mayor capacidad adquisitiva se exoneran impuestos, lo mismo no se haga en programas de «claro interés social», como el Plan Juntos, los realojos o las cooperativas, entre otros. El precio promedio de las viviendas de interés social en Montevideo fue de US$ 1.820 por metro cuadrado entre mayo de 2014 y abril de este año, según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Los valores promedios más altos se observaron en los barrios La Comercial, Prado, La Blanqueada y Cordón, mientras que los precios promedio más bajos se registraron en Unión, Reducto y Aguada. Por su parte, en el interior el precio promedio fue de US$ 1.429 en Canelones, US$ 1.399 en Salto, US$ 1.475 en Maldonado y US$ 1.335 en Paysandú, Durazno, Soriano, Florida, Cerro Largo, Colonia y San José.
Esta semana el presidente de la ANV, Francisco Beltrame reconoció en diálogo con El País que el objetivo de atender a sectores medios y medios bajos de la sociedad hasta ahora no se ha cumplido. «El grueso de la producción está llegando a los sectores de mayor poder adquisitivo de nuestra sociedad», había dicho.
Para el jerarca hay dos puntos a abordar: uno que pasa por el aspecto tecnológico en aquello que permita abaratar costos, y otro por el diseño de productos teniendo claro cuáles son las posibilidades efectivas de compra por parte de la demanda, con los instrumentos que se han generado y que permiten que con menor ahorro se pueda acceder a la vivienda.
Por su parte, desde el lado de los promotores privados se entiende que es posible pensar en una nueva categoría de VIS que se puede implementar en barrios perimetrales que ya cuentan con toda la infraestructura y donde el suelo no tiene valores tan elevados como pasa hoy en zonas como el Cordón o el Centro, entre otras.
Otras variantes pasarían por modificar algunas exigencias de terminación de obra y una leve reducción de la superficie de los inmuebles, como forma de lograr precios algo más accesibles. A ello se suma la idea de que los bancos oficiales bajen sus tasas de interés para el financiamiento de las viviendas y que amplíen los plazos, para poder bajar las cuotas.
Luego de aprobada la ley, el Banco Hipotecario (BHU) salió al mercado de la vivienda social con tasas de 6% anual y las subió luego un punto hasta 7%. Los bancos privadas tenían tasas del 5% que luego se plegaron al 6% del BHU. En la actualidad hay unas 11.370 unidades ingresadas bajo el régimen de vivienda social, de las cuales hay 6.324 en construcción, 1.826 unidades terminadas y alrededor de 3.220 sin iniciar. Al 1° de junio de este año había 2.214 viviendas con boletos de reserva, compromiso de compraventa o contrato.
Regular precios por el mercado.
A fin de 2013 entró en vigencia una nueva reglamentación que puso tope al precio de venta para el 25% de las viviendas de interés social en Montevideo y se sumó a los límites que comprenden al 100% de las unidades promovidas en el interior. Un documento de la Cámara de la Construcción del Uruguay da cuenta que eso ha disminuido la presentación de nuevos proyectos. «Seguimos creyendo en relación a los topes de precios que la mejor regulación es la demanda y la oferta del mercado y no las intervenciones externas fijando topes», afirma. Por otra parte, la cámara señala que por el aumento de stock de viviendas, de las cuales muchas se destinarán al arrendamiento, en el futuro puede haber un impacto a la baja en el valor de los alquileres.
En 15 de 16 barrios evaluados esos inmuebles son más caros, con diferencias que llegan a 66%
El precio promedio del metro cuadrado construido en las viviendas de interés social está muy por encima de la media del valor al que se pagan las compraventas del mercado en general, de acuerdo a la información procesada por El Observador a partir de datos del Informe de Mercado Inmobiliario que la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) divulgó ayer.
En barrios como Ciudad Vieja, las viviendas de interés social son 66,3% más caras que el promedio de compraventas realizadas durante 2013. Mientras que el metro cuadrado en el mencionado barrio cuesta US$ 1.904 para una propiedad contemplada en la ley n° 18.795, el promedio del mercado el año pasado fue de US$ 1.145.
Esta situación se repite en 15 de los 16 barrios considerados representativos por la ANV que fueron tomados en el informe para establecer el precio promedio del mercado de viviendas de interés social.
En barrios como el Prado, Centro, La Comercial, Larrañaga, Jacinto Vera, Reducto, la Unión, la Aguada y Mercado Modelo, la vivienda de interés social es entre 30% y 50% más cara que el promedio del mercado. Palermo es el único barrio en el que el precio del metro cuadrado de la vivienda subvencionada (US$ 1.527) es más barato que el del promedio del mercado (US$ 1.608), una diferencia del 5% (ver gráfica).
Vale aclarar que para el caso de la vivienda social se trata de inmuebles nuevos, mientras que el promedio del mercado considera todas las unidades que se comercian sin discriminar antigüedad.
Según el mismo informe, el promedio de precios para inmuebles nuevos fue de US$ 2.007 el metro cuadrado, mientras que para viviendas antiguas fue de US$ 1.422.
En ascenso
En la capital, los precios de los inmuebles en general aumentaron 7% en el último año. En algunos barrios, como el Prado, el alza fue del 21%, en Palermo del 19,9%, en Buceo del 11,5%; en el Barrio Sur del 10,7%, en La Comercial de 10%, en el Cordón y en Punta Carretas 7%.
Por su parte, la vivienda en la Ciudad Vieja perdió 2,3% de su valor promedio, el Parque Rodó (3,2%), Capurro y Bella Vista (6,4%) y Villa Española (7%).
La vivienda social lideró el aumento de precios en varios barrios en los que los valores del mercado tuvieron una suba mayor. Tal es el caso del Prado, Barrio Sur, la Comercial y el Cordón.
Ubicación
A mayo de 2014, se finalizaron 460 viviendas en el marco de la ley n° 18.795. Otras 4.764 están en obras sobre un total de 8.791 aprobadas (con cifras a mayo de 2014). De las viviendas en construcción, el 91% se encuentra en Montevideo y en Maldonado.
El informe señala que, a partir de la implementación de la ley, “se ha observado un cambio de localización de los proyectos de construcción de viviendas”. En este sentido, se aprecia más actividad en barrios centrales, con el Cordón como vedette con la mayor cantidad de proyectos.
Entre los inmuebles construidos bajo la exoneración de impuestos que promueve el régimen, los más caros están en Montevideo, con un promedio de US$ 1.690 el metro cuadrado. Le sigue Canelones (US$ 1.485) y Colonia a US$ 1.446. El promedio más barato se da en Florida, con US$ 1.188 el metro cuadrado.
Alquileres
El informe también evaluó el mercado de alquileres. De ahí surge que el 25% de los hogares montevideanos arrienda su vivienda.
En 15 de esos barrios se acumula el 50% de los alquileres, siendo el Cordón el barrio con mayor cantidad de viviendas alquiladas (8% de los inquilinos de Montevideo). Le sigue Pocitos (7%) , la Unión, el Centro y el Buceo.
De acuerdo al censo 2011, se evaluó que las viviendas en alquiler se realizan con mejores materiales que aquellas ocupadas por sus propietarios. En Montevideo, el 81% de las viviendas ocupadas por hogares particulares están construidas con materiales resistentes. Esta proporción llega al 87% en el caso de los inmuebles en alquiler.
Por otro otra parte, el informe destaca que la inversión extranjera en el mercado de inmuebles ha disminuido considerablemente en los últimos tres años, pasando de representar el 20,4% del monto operado en 2010 a 10,4% en 2013. La cantidad de transacciones realizadas por personas de otros países también disminuyó, aunque no tanto, al pasar de 10,9% en 2011 a 7,5% en 2013. La ANV subraya que aumentaron 8% los proyectos de vivienda social ingresados en 2013 frente a 2012.
En diálogo con LARED21 la Directora Nacional de Vivienda, Lucía Etcheverry, señaló que la ley de promoción de la inversión privada para la vivienda social siempre previó topes en el precio del metro cuadrado y el objetivo fue que no se desvirtúe el beneficio que deben aprovechar los sectores medios y medios bajos.
Escrito por: Ana María Mizrahi
La ley de promoción de vivienda social ya lleva algo más de dos años. ¿Cuál es la evaluación que se hace desde el Ministerio?
El balance es positivo, el proyecto de ley se aprobó con los votos de todos los partidos políticos y luego obtuvo la receptividad de los inversores privados. A dos años ya son 8.000 las viviendas con la promoción social declarada. Más del 50% están en obra y ya hay viviendas terminadas.
Sin embargo, debimos hacer ajustes porque esta ley completa la lógica de la universalización de la política de vivienda, para poder llegar a todos los sectores de población.
¿Ud. se refiere a los topes en los precios de las viviendas que fijó el Ministerio de Economía?
Debemos ser precisos, la ley siempre previó topes por metro cuadrado y además hay instrumentos que también definen topes. Por tanto, esto no es nuevo, el fondo de garantía del crédito hipotecario que también está trabajando en el marco de esta ley, fija topes para la adquisición de vivienda existente. El crédito a la cuota con subsidio por parte del Ministerio de Vivienda que se hace en el marco de los acuerdos con entidades financieras, en este caso con el Banco Hipotecario también tiene topes de precios de venta.
En ese marco se trabaja, el 60% de los proyectos en el Interior del país estaban por debajo de los precios establecidos por los topes. Lo que hicimos fue una readecuación para que las exoneraciones y los instrumentos se vuelquen con prioridad a los sectores medios y medios bajos.
¿Impacta de forma negativa para el acceso los altos costos de la construcción?
Los costos de la construcción son altos pero sin estos instrumentos lo serían aún más.
Hay variables de los costos que no los definen ni el Ministerio, ni la ley. Lo que hace la ley es colaborar para que el producto sea de calidad y para que se construya en zonas de la ciudad que antes no se construía y eso es un valor agregado a rescatar.
Lo que establecen los topes son valores máximos de acuerdo con el tipo de vivienda. Esta realidad también impacta para que bajen los precios de los alquileres.
¿Los altos costos se podrán bajar a partir de los subsidios o del control de precios?
Van juntos, tenemos por un lado las exoneraciones fiscales y el subsidio que acompaña la trayectoria vital de la familia con total transparencia. Los subsidios se modifican de acuerdo a los ingresos familiares.
Estamos muy conformes con los resultados obtenidos, incluso el subsidio también lo aplicamos en otros programas del Ministerio. En la revisión que hicimos tenemos que más del 60% redujo el subsidio porque mejoraron los ingresos familiares.
Por tanto, son dos mecanismos que se acompañan, apoyar la oferta con mecanismos sustentables de acuerdo con la demanda
Sin embargo hay analistas que explican los altos costos de la construcción a partir de los altos salarios que se pagan en el sector y que luego se trasladan a los precios de obra. ¿Qué dice el Ministerio al respecto?
No podemos perder de vista que los salarios aumentaron en términos generales en toda la sociedad no solo en la construcción. Lo que tenemos que cuidar es que ese traslado de precios no sea únicamente desde las utilidades sino efectivamente desde los costos reales. La ley puso todo sobre la mesa, ahora le toca a los inversores que hagan su apuesta para que la ley funcione.
Además del producto, y de los mecanismos de regulación la ley también aportó a la formalización en el sector y a mantener altos niveles de ocupación.
¿En nuestro país hay un déficit habitacional cuantitativo pero también cualitativo?
Sí efectivamente, tenemos un déficit en cuanto al número de viviendas que se necesitan pero también tenemos un patrimonio enorme de viviendas que necesitan la aplicación de políticas efectivas para que puedan mantener su valor. El plan quinquenal prevé el trabajo sobre viviendas ya existentes. El Ministerio tiene mecanismos flexibles y aporta asistencia técnica para recuperar viviendas. Dentro de la recuperación también se incluyen las ampliaciones. Hay muchas familias que necesitan ampliar su casa para poder atender nuevas realidades.
Tanto la Agencia de vivienda, el Ministerio, y el BHU trabajamos en esta línea, un ejemplo: el programa Tu casa como la soñaste, y la línea de microcréditos. Incluso el Ministerio tiene un acuerdo con los gobiernos departamentales para abrir oficinas de rehabilitación urbana.
¿El déficit se ubica en unas 50.000 viviendas?
Sí, pero le voy a poner un ejemplo, en una vivienda se encuentran 2 hogares y muchas veces se presupone que lo que se necesitan son dos viviendas y esto no necesariamente es así, por eso con el Instituto Nacional de Estadística (INE) vamos a construir un conjunto de preguntas que se formularán en la próxima Encuesta continua de hogares y que nos permitirán establecer la demanda real de vivienda. El número que salga de allí va a orientar al próximo Plan Quinquenal.
¿Cómo impacta en los precios, la depreciación del dólar y la baja de la inversión extranjera?
Sí efectivamente hubo bajas, y están asociadas con aquellos lugares que son receptores de la inversión extranjera como es el caso de Maldonado y Colonia.
¿Respecto a la vivienda de interés social para 2015 cuantas habrá construidas y cuantas en ejecución?
En términos de viviendas de interés social esperamos superar la meta de las 16.000 viviendas, tenemos 12.000 nuevas en los distintos programas. Cuando hablamos de soluciones habitacionales nos referimos al trabajo realizado no solo en las viviendas nuevas, sino también a las soluciones en las viviendas existentes. Una solución habitacional es cuando una familia quiere alquilar y encuentra en el Ministerio el respaldo y la garantía para poder hacerlo. También está incluido dentro de las soluciones habitacionales los arreglos de recuperación. También las que construye el cooperativismo tanto de ayuda mutua como de ahorro previo. Tenemos más de 6.000 viviendas en obra y 3.000 terminadas en este período. También hacemos viviendas nuevas a través de licitaciones con empresas constructoras y que están dirigidas a sectores de población que tienen menores a cargo, o personas discapacitadas. Recordemos que también construimos para jubilados y pensionistas en todo el país y con el plan de relocalizaciones hicimos viviendas nuevas para los sectores más vulnerables. Los gobiernos departamentales aportan la tierra y las familias ponen su esfuerzo en la autoconstrucción de viviendas. Casi el 70% del plan quinquenal está en ejecución.
¿A su criterio, cuales son los desafíos que tendrá el próximo gobierno que asuma en 2015?
Fortalecer la política de tierras que se inició en el periodo anterior y en este pudimos constituir la cartera de tierras para vivienda de interés social sin embargo, aún requerimos de un instrumento ágil para acceder a inmuebles del ámbito privado, no solo tierras, sino también casas. Actualmente hay una iniciativa legislativa que quedará para el próximo período y que en caso de aprobarse le aportará al Estado instrumentos para intervenir en las fincas abandonadas o desocupadas. De esta forma se preservará el interés general sin violar la propiedad privada.
También será necesario fortalecer el instrumento del subsidio que permitió que sectores medios y bajos pudieran acceder a viviendas de calidad. Antiguamente había una política de subsidios que se incluía en la tasa de interés por tanto, podía beneficiar a quién lo necesitaba pero también a quienes no lo necesitaban y sin embargo lo recibían. No era visible, y tampoco podía monitorearse. Hoy tenemos subsidios transparentes dirigidos a persona o familias, y cuando mejoran sus ingresos se disminuye el subsidio o si tiene un imprevisto se lo puede asistir.
Hay que continuar con la evaluación de la ley de inversión privada para la vivienda de interés social y hacerlo junto a los actores privados. Tenemos que profundizar los instrumentos para la construcción de viviendas para las familias de alta vulnerabilidad social. Es un tipo de población que no solo requiere una vivienda sino una solución concertada con el Ministerio de Desarrollo Social, el de Trabajo, el de Salud Pública y para eso se necesita más dinero y de más recursos humanos.
VER VIDEO ENTREVISTA LARED21:
Lucía Etcheverry – Dirección Nacional de Vivienda – MVOTMA
A.FU.SEC. 